Ce que signifie réellement acheter sur plan à Dubaï

Acheter sur plan, c’est payer un logement avant qu’il n’existe. À Dubaï, le processus est suffisamment standardisé pour être décrit comme une suite d’étapes, et l’essentiel de l’inquiétude qui l’entoure vient du fait de ne pas savoir à quelle étape vous vous trouvez ni ce que vous êtes censé faire ensuite.

Voici l’ensemble du parcours, dans l’ordre, pour qui ne l’a jamais fait. Deux autres de nos articles approfondissent chacun une étape : l’un sur ce que protègent le compte séquestre et Oqood, l’autre sur la manière de lire un plan de paiement. Ceci est la carte dans laquelle ces deux articles s’inscrivent.

Choisir un logement

Vous choisissez sur des dessins, pas dans des pièces. Chaque visuel de ce site est une image de synthèse. Le seul projet Mashriq Elite que vous pouvez visiter est Floareá Residence à Arjan : 206 logements, livrés et habités.

Demandez le plan coté, la surface exacte en pieds carrés, l’étage et l’orientation du logement. Les lettres de type cachent beaucoup de choses. À Residence, les appartements d’une chambre allaient de 750 à 1 003 pieds carrés, répartis sur cinq types : les mots « une chambre » ne vous apprenaient donc presque rien à eux seuls. Demandez le trimestre de remise des clés et le plan de paiement dans la même conversation, car tous deux changent ce que vous acceptez.

Demandez ce qui se trouve au-dessus, en dessous et à côté du logement. Un local technique, une gaine d’ascenseur ou une dalle de podium sont faciles à omettre sur un plan commercial et impossibles à ignorer une fois que vous y vivez.

La réservation

Lorsque vous choisissez un logement, vous signez un formulaire de réservation et versez un acompte de réservation. Le logement est retiré de la vente et le promoteur prépare le contrat.

Le formulaire doit indiquer le logement, sa surface, le prix, le plan de paiement et le trimestre de remise des clés. Lisez-le avant de payer. C’est le premier document où figurent à la fois votre nom et le numéro du logement, et il fixe des conditions que tous les documents suivants reprennent.

Quatre questions avant de virer quoi que ce soit. L’acompte est-il imputé sur la première échéance ? Qu’en advient-il si vous vous rétractez ? Combien de temps la réservation tient-elle avant l’émission du contrat de vente (SPA) ? Et sur quel compte l’argent est-il versé, avec un reçu mentionnant le projet ?

Le contrat de vente

Le SPA est le contrat. Demandez le document complet avec toutes ses annexes et accordez-vous plusieurs jours pour l’étudier, plutôt que quelques minutes de l’autre côté d’un bureau pendant que quelqu’un attend.

Vérifiez le numéro du logement, l’étage et la surface par rapport au formulaire de réservation. Vérifiez s’il existe une clause de tolérance sur la surface et ce à quoi elle vous donne droit si le logement livré en sort. Vérifiez la date de remise des clés et tout délai de grâce qui s’y rattache. Vérifiez l’échéancier de paiement, et si chaque échéance est déclenchée par une étape de construction nommée ou par une date calendaire.

Lisez ensuite l’annexe des spécifications. Elle doit nommer les fabricants, les matériaux, le fournisseur de climatisation et le nombre d’ascenseurs. Des adjectifs généraux dans un contrat sont de la décoration — personne ne peut les faire respecter. Lisez aussi les deux clauses de défaillance : celle qui s’applique si vous manquez un paiement, et celle qui s’applique si le promoteur manque la date de remise des clés.

Oqood et compte séquestre

Deux enregistrements suivent le SPA. Votre achat est enregistré auprès du Département foncier de Dubaï (DLD) via Oqood, ce qui inscrit officiellement votre droit sur le logement avant l’achèvement du projet. Vos paiements sont versés sur un compte séquestre de projet réglementé par la RERA, à partir duquel les fonds sont débloqués au profit du promoteur selon l’avancement vérifié des travaux.

Votre rôle ici est modeste, mais il mérite d’être bien tenu. Demandez les coordonnées du compte séquestre par écrit avant la première échéance. Demandez le certificat Oqood dès qu’il est émis. Conservez chaque reçu de paiement dans un même dossier avec le SPA. Ce que protège chacun de ces deux mécanismes, et là où chacun s’arrête, fait l’objet d’un article distinct.

Payer pendant la construction

À partir de là, c’est le plan de paiement qui rythme la relation. Floareá Breeze est vendu en 30/70 : 30 % pendant la construction, 70 % à la remise des clés. Floareá Skies et Floareá Oasis sont proposés selon un plan standard 30/70 ou une variante à 1 % par mois, et les trois projets offrent une option après la remise des clés en 30/35/35. Chaque plan totalise le même montant. Ils diffèrent par le moment où il est exigible.

Votre rôle est de payer dans les délais et de continuer à demander où en sont les travaux. Demandez à quelle fréquence les points d’avancement sont publiés et sous quelle forme. Demandez si vous pouvez visiter le chantier : l’accès pendant les travaux est restreint pour des raisons de sécurité, mais une visite accompagnée à un stade raisonnable est une demande normale. Demandez à être prévenu par écrit si le trimestre de remise des clés change. Sur ce marché, les trimestres de remise des clés changent bel et bien, et les promoteurs auprès desquels il vaut la peine d’acheter le disent tôt.

Snagging, remise des clés et frais de transfert

Avant d’accepter les clés, vous effectuez le snagging du logement (réception avec liste des réserves). Cela consiste à le parcourir liste en main et à noter chaque défaut : portes et tiroirs qui accrochent, pression de l’eau, évacuations, climatisation de chaque pièce, prises, joints d’étanchéité, carrelage et peinture vérifiés par rapport à l’annexe des spécifications. De nombreux acheteurs font appel à un inspecteur de snagging indépendant, et le rapport justifie généralement ses honoraires. Remettez la liste, laissez le promoteur corriger, puis inspectez à nouveau avant de signer quoi que ce soit qui vaille acceptation du bien.

À la remise des clés, vous payez le solde et les frais d’enregistrement. Les frais de transfert du Département foncier de Dubaï (DLD) s’élèvent à 4 % du prix d’achat. Le titre de propriété est établi à votre nom, les charges de service commencent à courir et les contrats des services publics passent à votre nom. L’immobilier résidentiel à Dubaï n’est soumis à aucune taxe foncière annuelle ni à aucun impôt sur les plus-values. Un bien évalué à 2 millions d’AED ou plus peut appuyer une demande de Golden Visa, selon des conditions que le Département foncier fixe et met à jour.

Une dernière remarque, pour ne pas survendre cette carte. Nous n’avons mené ce parcours jusqu’au bout qu’une seule fois : Floareá Residence, 206 logements à Arjan, livré et habité. Cinq autres projets sont en construction et aucun d’eux n’a encore été livré. Tout ce que vous avez vu de ces cinq projets est un rendu 3D.