Что на самом деле означает покупка на этапе строительства в Дубае

Покупка на этапе строительства означает, что вы платите за жильё, которого ещё не существует. В Дубае процесс достаточно стандартизирован, чтобы его можно было записать как последовательность шагов, и большая часть тревоги вокруг него возникает оттого, что вы не знаете, на каком вы шаге и что нужно делать дальше.

Ниже — весь путь по порядку для тех, кто никогда этого не делал. Две другие наши статьи подробнее разбирают отдельные шаги: одна — о том, что защищают эскроу и Oqood, другая — о том, как читать план оплаты. Эта статья — карта, внутри которой они находятся.

Выбор квартиры

Вы выбираете по чертежам, а не по комнатам. Каждое изображение на этом сайте — компьютерная визуализация. Единственный проект Mashriq Elite, в который можно зайти, — Floareá Residence в Арджане: 206 квартир, передан и заселён.

Запросите поэтажный план с размерами, точную площадь в квадратных футах, этаж и то, куда выходят окна квартиры. Буквенные обозначения типов многое скрывают. В Residence квартиры с 1 спальней имели площадь от 750 до 1 003 квадратных футов в пяти типах, так что слова «одна спальня» сами по себе почти ничего не говорили. В том же разговоре спросите о квартале передачи ключей и плане оплаты, потому что и то и другое меняет суть того, на что вы соглашаетесь.

Спросите, что находится над квартирой, под ней и рядом. Техническое помещение, лифтовую шахту или площадку стилобата легко не показать на рекламном плане и невозможно игнорировать, когда вы там живёте.

Бронирование

Выбрав квартиру, вы подписываете форму бронирования и вносите депозит за бронь. Квартира снимается с продажи, а девелопер готовит договор.

В форме должны быть указаны квартира, её площадь, цена, план оплаты и квартал передачи ключей. Прочитайте её до оплаты. Это первый документ, где ваше имя и номер квартиры стоят рядом, и он задаёт условия, которые затем повторяются во всех последующих документах.

Четыре вопроса, прежде чем что-либо переводить. Засчитывается ли депозит в первый платёж? Что с ним будет, если вы откажетесь от покупки? Как долго действует бронь до выдачи договора купли-продажи (SPA)? И на какой счёт поступают деньги — с квитанцией, в которой указан проект?

Договор купли-продажи

SPA — это и есть договор. Запросите полный документ со всеми приложениями и уделите ему несколько дней, а не пару минут за столом, пока кто-то ждёт.

Сверьте номер квартиры, этаж и площадь с формой бронирования. Проверьте, есть ли пункт о допустимом отклонении площади и на что он даёт вам право, если сданная квартира выходит за его пределы. Проверьте дату передачи ключей и связанный с ней льготный период. Проверьте график платежей и то, привязан ли каждый платёж к конкретному этапу строительства или к календарной дате.

Затем прочитайте приложение со спецификацией. В нём должны быть названы производители, материалы, поставщик охлаждения и количество лифтов. Общие прилагательные в договоре — это украшение: добиться их исполнения никто не сможет. Прочитайте и оба пункта о неисполнении обязательств: тот, что применяется, если вы пропустите платёж, и тот, что применяется, если девелопер сорвёт дату передачи ключей.

Oqood и эскроу

После SPA следуют две регистрации. Ваша покупка регистрируется в Земельном департаменте Дубая (DLD) через Oqood, и ваше право на квартиру фиксируется в реестре ещё до завершения проекта. Ваши платежи поступают на эскроу-счёт проекта, регулируемый RERA, с которого деньги перечисляются девелоперу по мере подтверждённого хода строительства.

Ваша роль здесь невелика, но выполнить её стоит как следует. Запросите реквизиты эскроу-счёта в письменном виде до первого платежа. Запросите сертификат Oqood, как только он будет выдан. Храните все квитанции об оплате в одной папке вместе с SPA. Что защищает каждый из этих двух механизмов и где заканчивается его защита — тема отдельной статьи.

Оплата в ходе строительства

Дальше отношения определяет план оплаты. Floareá Breeze продаётся по схеме 30/70: 30% в период строительства, 70% при передаче ключей. Floareá Skies и Floareá Oasis предлагаются по стандартному плану 30/70 или в варианте 1% в месяц, и во всех трёх проектах есть вариант с оплатой после передачи ключей 30/35/35. Общая сумма по каждому плану одинакова. Различается лишь то, когда её нужно платить.

Ваша задача — платить по графику и постоянно запрашивать информацию о ходе работ. Спросите, как часто публикуются отчёты о строительстве и в каком виде. Спросите, можно ли посетить стройплощадку: во время работ доступ ограничен из соображений безопасности, но визит в сопровождении на разумном этапе — обычная просьба. Попросите письменно уведомить вас, если квартал передачи ключей сдвинется. На этом рынке кварталы передачи ключей действительно сдвигаются, и девелоперы, у которых стоит покупать, сообщают об этом заранее.

Снэгинг, передача ключей и сбор за регистрацию

Прежде чем принять ключи, вы проводите снэгинг квартиры (приёмку с проверкой дефектов). Это значит обойти её по списку и записать каждый дефект: заедающие двери и ящики, напор воды, слив, кондиционер в каждой комнате, розетки, герметичные швы, плитку и покраску — сверяя всё с приложением со спецификацией. Многие покупатели нанимают независимого инспектора по снэгингу, и его отчёт обычно оправдывает затраты. Передайте список, дайте девелоперу всё исправить, затем проверьте повторно, прежде чем подписывать что-либо, означающее приёмку объекта.

При передаче ключей вы оплачиваете остаток и расходы на регистрацию. Сбор Земельного департамента Дубая (DLD) за регистрацию перехода права составляет 4% от цены покупки. Свидетельство о праве собственности (Title Deed) оформляется на ваше имя, начинает начисляться сервисный сбор, а счета за коммунальные услуги переходят на вас. Ежегодного налога на имущество и налога на прирост капитала на жилую недвижимость в Дубае нет. Недвижимость стоимостью от 2 млн AED может стать основанием для заявления на «Золотую визу» на условиях, которые Земельный департамент устанавливает и обновляет.

Последнее замечание, чтобы не приукрашивать эту карту. Мы прошли этот путь до конца один раз: Floareá Residence, 206 квартир в Арджане, передан и заселён. Ещё пять проектов строятся, и ни один из них пока не сдан. Всё, что вы видели об этих пяти, — визуализации.