Louer ou acheter à Dubaï

La plupart des comparaisons entre location et achat se terminent par une recommandation. Celle-ci se termine par un calcul que vous faites vous-même. Les données qui tranchent sont votre loyer et votre horizon, et aucune ne devrait venir de quelqu’un qui veut vous vendre un appartement.

Les coûts ponctuels de l’achat

Les frais de transfert du Département foncier de Dubaï (DLD) s’élèvent à 4 % du prix d’achat. Pour un appartement de deux millions de dirhams, cela représente quatre-vingt mille dirhams, exigibles lors du transfert. En dehors du prix lui-même, c’est la ligne la plus importante de la transaction.

Autour s’ajoutent des frais plus modestes, qui varient, et nous ne publierons pas de chiffres que nous n’avons pas vérifiés ce trimestre : les frais du bureau d’enregistrement (trustee office), l’enregistrement Oqood pour un achat sur plan, la commission d’agence lorsqu’un agent intervient. Demandez chacun sous forme de montant en dirhams avant de vous engager. Un pourcentage d’une somme non précisée n’est pas un devis.

Additionnez-les. Ce total est ce que coûte le changement de nom sur le titre de propriété, et vous n’en récupérez rien à la revente. C’est aussi la raison pour laquelle une détention courte coûte cher.

Ce que vous continuez à payer, et ce que vous ne payez jamais

Il n’y a à Dubaï ni taxe foncière annuelle ni impôt sur les plus-values immobilières résidentielles. Ce sont ces deux absences que l’on évoque généralement en disant que le calcul, ici, favorise les propriétaires, et elles sont réelles.

La propriété a tout de même un coût courant. Les charges de service sont prélevées chaque année au pied carré de votre logement, et elles financent la piscine, les ascenseurs, le hall, l’infrastructure de climatisation et le fonds de réserve. Elles sont fixées immeuble par immeuble, si bien que le seul chiffre utile est le montant actuel pour la tour que vous envisagez. Demandez-le en dirhams par pied carré, demandez ce qu’il était il y a deux ans, et multipliez par votre surface. Pour un appartement d’une chambre de neuf cents pieds carrés, cela donne une facture annuelle à quatre chiffres.

La location a ses propres postes récurrents : les frais d’agence au départ, le dépôt de garantie, l’enregistrement Ejari, la caution DEWA, et l’effet de chaque renouvellement sur le loyer. Aucun ne vous constitue de capital. Tous vont dans la même colonne.

Le calcul, avec vos chiffres

Choisissez d’abord un horizon. Cinq ans, dix, vingt. La réponse change avec lui, et l’horizon est la donnée que la plupart des gens omettent.

Première colonne, la location. Le loyer annuel multiplié par le nombre d’années, avec la hausse au renouvellement qui vous paraît réaliste. Ajoutez une fois les frais d’installation. Ajoutez ensuite le rendement qu’aurait produit votre épargne si vous ne l’aviez pas consacrée à l’achat, à un taux que vous pouvez obtenir aujourd’hui, tiré de votre propre relevé bancaire.

Deuxième colonne, l’achat. Le prix d’achat, plus les 4 % et la liste de frais ci-dessus. Ajoutez les charges de service de chaque année. Soustrayez ensuite ce que vous possédez à la fin : le logement que vos échéances ont payé. Soustrayez aussi le coût de la revente, car partir n’est pas gratuit non plus.

Fixez maintenant la hausse des prix à zéro et comparez les totaux. C’est la discipline qui compte. Si l’achat ne l’emporte qu’en supposant que l’appartement vaudra davantage plus tard, vous ne comparez pas des coûts de logement ; vous pariez sur le marché de Dubaï, et vous devez savoir que vous faites ce pari. Faites le calcul à prix constants, trouvez l’année où la colonne achat passe sous la colonne location : c’est votre point d’équilibre. Si votre horizon, honnêtement évalué, est plus court, louez.

Le moment où vous payez deux logements à la fois

L’achat sur plan change la forme de tout cela. Entre la signature et la remise des clés, vous payez des échéances pour un projet où vous ne pouvez pas habiter, et un loyer pour le logement où vous habitez. Ce chevauchement est le plus grand oubli dans les calculs de la plupart des gens, et aucune brochure ne vous le mettra sous les yeux.

Comptez les mois jusqu’à la remise des clés. Multipliez votre loyer annuel actuel par cette période, ajoutez les échéances qui tombent pendant celle-ci, et portez le total dans la deuxième colonne. C’est le vrai coût d’entrée d’un achat sur plan.

La structure de paiement déplace cette charge plutôt qu’elle ne la supprime. Breeze est en 30/70. Skies et Oasis sont proposés en 30/70, en variante à 1 % par mois, ou en 30/35/35 après la remise des clés, qui reporte un tiers du prix au-delà du jour où vous récupérez les clés, qui est aussi le jour où votre loyer s’arrête. Nous avons écrit séparément sur la manière de lire les plans de paiement eux-mêmes.

Le seuil du Golden Visa est une question distincte

Un bien d’une valeur de 2 millions d’AED ou plus peut permettre de demander un Golden Visa de dix ans. Le seuil est un fait, et il change des décisions. Ce n’est pas un rendement. Acheter à deux millions pour obtenir la résidence est une vraie raison d’acheter, et elle n’a rien à voir avec le coût ; pesez-la donc selon ses propres termes : le prix d’une voie vers la résidence, face à ce que votre autre solution vous coûte en frais, en renouvellements et en dépendance envers un employeur.

Si le visa est votre raison d’acheter, le prix doit atteindre deux millions, et un logement plus petit ne vous y mènera pas, aussi bon que soit le projet.

Quand la location est la meilleure réponse

La location l’emporte plus souvent que ne l’admet d’ordinaire le site d’un promoteur. Elle l’emporte lorsque votre horizon est plus court que votre année d’équilibre. Elle l’emporte lorsque votre visa est lié à un emploi que vous pourriez quitter, lorsque l’apport est le fonds de roulement d’une entreprise qui rapporte plus que l’immobilier, ou lorsque vous devez pouvoir déménager en trente jours.

Il en existe une version qui nous concerne directement. Sur nos six projets, un est livré : Floareá Residence à Arjan, 206 logements, livrée et habitée. Les cinq autres sont en construction. Toutes les images de ces projets sur ce site sont des rendus 3D, dessinés avant que le projet n’existe. Si vous hésitez entre une location que vous pouvez visiter cet après-midi et le dessin d’un hall, la location a un avantage qu’aucun plan de paiement ne corrige.

Faites les calculs avant de parler à qui que ce soit, nous compris. S’ils donnent raison à la location, ils donnent raison à la location.