Аренда или покупка в Дубае

Большинство сравнений аренды и покупки заканчиваются рекомендацией. Это заканчивается расчётом, который вы делаете сами. Всё решают исходные данные: ваша арендная плата и ваш горизонт, и ни одно из них не должно исходить от того, кто хочет продать вам квартиру.

Разовые расходы на покупку

Сбор Земельного департамента Дубая (DLD) за регистрацию перехода права составляет 4% от цены покупки. Для квартиры за два миллиона дирхамов это восемьдесят тысяч дирхамов, которые уплачиваются при переоформлении. Не считая самой цены, это самая крупная отдельная статья в сделке.

Помимо него есть более мелкие сборы, которые различаются, и мы не станем публиковать цифры, не проверенные нами в этом квартале: сбор регистрационного офиса (trustee office), регистрация Oqood при покупке на этапе строительства, агентская комиссия, если участвует агент. Прежде чем брать на себя обязательства, запросите каждую сумму в дирхамах. Процент от неуказанной суммы — это не предложение цены.

Сложите их. Эта сумма — стоимость смены имени в свидетельстве о праве собственности, и при продаже из неё ничего не возвращается. Именно поэтому короткое владение обходится дорого.

Что вы продолжаете платить и чего не платите никогда

В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость и нет налога на прирост капитала с жилой недвижимости. Именно эти два «нет» обычно имеют в виду, когда говорят, что арифметика здесь на стороне владельцев, и они реальны.

Но и у владения есть текущие расходы. Сервисный сбор взимается ежегодно за каждый квадратный фут вашей квартиры и оплачивает бассейн, лифты, лобби, инфраструктуру охлаждения и резервный фонд. Его устанавливают для каждого здания отдельно, поэтому единственная полезная цифра — текущая ставка для башни, которую вы рассматриваете. Запросите её в дирхамах за квадратный фут, спросите, какой она была два года назад, и умножьте на вашу площадь. Для квартиры с одной спальней площадью девятьсот квадратных футов получается четырёхзначный годовой счёт.

У аренды свои регулярные статьи расходов: агентская комиссия на старте, гарантийный депозит, регистрация в Ejari, депозит DEWA и то, как меняется арендная плата при каждом продлении. Ни одна из них не создаёт капитала. Все они относятся к одной колонке.

Расчёт на ваших цифрах

Сначала выберите горизонт. Пять лет, десять, двадцать. От него зависит ответ, и именно горизонт большинство людей пропускает.

Колонка первая — аренда. Годовая арендная плата, умноженная на число лет, с тем повышением при продлении, которое вы считаете реалистичным. Один раз добавьте стартовые расходы. Затем добавьте доход, который принесли бы ваши сбережения, если бы вы не потратили их на покупку, — по ставке, доступной вам сегодня, из вашей собственной банковской выписки.

Колонка вторая — покупка. Цена покупки плюс 4% и перечень сборов выше. Добавьте сервисный сбор за каждый год. Затем вычтите то, чем вы владеете в конце: жильё, оплаченное вашими взносами. Вычтите и расходы на продажу, потому что уйти тоже не бесплатно.

Теперь приравняйте рост цен к нулю и сравните итоги. Именно эта дисциплина и важна. Если покупка выигрывает только при допущении, что квартира позже подорожает, вы сравниваете не расходы на жильё — вы делаете ставку на рынок Дубая, и вам стоит понимать, что вы её делаете. Посчитайте без роста цен, найдите год, когда колонка покупки опускается ниже колонки аренды, — это и есть ваша точка безубыточности. Если ваш честный горизонт короче, арендуйте.

Период, когда вы платите за два жилья сразу

Покупка на этапе строительства (офф-план) меняет всю картину. Между подписанием договора и передачей ключей вы платите взносы за проект, в котором не можете жить, и аренду за жильё, в котором живёте. Это наложение — самое крупное упущение в расчётах большинства людей, и ни одна брошюра не покажет его вам.

Посчитайте месяцы до передачи ключей. Умножьте текущую годовую арендную плату на этот период, добавьте взносы, которые приходятся на него, и внесите общую сумму во вторую колонку. Это реальная стоимость входа при покупке на этапе строительства.

Структура оплаты перераспределяет эту нагрузку, а не снимает её. Breeze — 30/70. Skies и Oasis предлагаются по схеме 30/70, в варианте 1% в месяц или по плану 30/35/35 с оплатой после передачи ключей, который переносит треть цены за день получения ключей, — а это ещё и день, когда прекращается ваша аренда. О том, как читать сами планы оплаты, мы написали отдельно.

Порог «Золотой визы» — отдельный вопрос

Недвижимость стоимостью от 2 млн AED может служить основанием для десятилетней «Золотой визы». Порог — это факт, и он меняет решения. Но это не доходность. Покупка за два миллиона ради резидентства — реальная причина купить, и к стоимости она отношения не имеет, поэтому оценивайте её по её собственным меркам: как цену пути к резидентству в сравнении с тем, во что вам обходится альтернативный вариант, — сборы, продления и зависимость от работодателя.

Если виза — ваша причина покупки, цена должна достичь двух миллионов, и квартира поменьше вас к этому не приведёт, каким бы хорошим ни был проект.

Когда аренда — лучший ответ

Аренда выигрывает чаще, чем обычно признаёт сайт девелопера. Она выигрывает, когда ваш горизонт короче года безубыточности. Она выигрывает, когда ваша виза привязана к работе, которую вы можете оставить, когда первоначальный взнос — это оборотный капитал бизнеса, приносящего больше, чем недвижимость, или когда вам нужно иметь возможность переехать за тридцать дней.

Есть версия этого, которая касается непосредственно нас. Из шести наших проектов сдан один: Floareá Residence в Арджане, 206 квартир, сдан и заселён. Остальные пять строятся. Каждое их изображение на этом сайте — визуализация, созданная до того, как проект существует. Если вы выбираете между квартирой в аренду, которую можно осмотреть сегодня же днём, и рисунком лобби, у аренды есть преимущество, которое не исправит никакой план оплаты.

Проведите расчёт, прежде чем говорить с кем-либо, включая нас. Если он говорит в пользу аренды, значит, в пользу аренды.