الإيجار مقابل الشراء في دبي

تنتهي معظم المقارنات بين الإيجار والشراء بتوصية. أما هذه فتنتهي بحساب تُجريه أنت. والمدخلات التي تحسمه هي إيجارك وأفقك الزمني، ولا ينبغي أن يأتي أيٌّ منها من شخص يريد أن يبيعك شقة.

ما يكلّفه الشراء مرة واحدة

رسوم النقل لدائرة الأراضي والأملاك في دبي هي 4% من سعر الشراء. وعلى شقة بمليونَي درهم يكون ذلك ثمانين ألف درهم، مستحقة عند النقل. وخارج السعر نفسه، هو أكبر بند مفرد في الصفقة.

وحوله رسوم أصغر تتفاوت، ولن نطبع أرقامًا لم نتحقّق منها هذا الربع: رسوم مكتب الأمين، وتسجيل «عقود» في الشراء على المخطّط، وعمولة الوساطة حيث يوجد وسيط. اطلب كلًّا منها كمبلغ بالدرهم قبل أن تلتزم. فنسبة مئوية من شيء غير محدَّد ليست عرضًا.

اجمعها. ذلك المجموع هو ما يكلّفه تغيير الاسم على سند الملكية، ولا يعود منه شيء حين تبيع. وهو أيضًا سبب كون الملكية القصيرة مكلفة.

ما تظلّ تدفعه، وما لا تدفعه أبدًا

لا توجد ضريبة عقارية سنوية في دبي ولا ضريبة أرباح رأسمالية على العقار السكني. وهذان الغيابان هما ما يقصده الناس عادةً حين يقولون إن الحساب هنا في صالح المُلّاك، وهما حقيقيان.

ومع ذلك للملكية تكلفة جارية. تُفرَض رسوم الخدمة كل عام لكل قدم مربّع من وحدتك، وهي تدفع ثمن المسبح والمصاعد والبهو وبنية التبريد وصندوق الاحتياطي. وتُحدَّد لكل مشروع على حدة، فالرقم المفيد الوحيد هو الرقم الحالي للبرج الذي تفكّر فيه. اطلبه بالدرهم لكل قدم مربّع، واسأل كم كان قبل عامَين، واضربه في مساحة أرضيتك. وعلى وحدة بغرفة نوم مساحتها تسعمئة قدم مربّع يصبح ذلك فاتورة سنوية من أربعة أرقام.

وللإيجار بنوده المتكرّرة أيضًا: رسوم الوساطة في البداية، ووديعة التأمين، وتسجيل «إيجاري»، ووديعة هيئة الكهرباء والمياه، وما يفعله كل تجديد بالإيجار. ولا شيء منها يبني ملكية. وكلّها تنتمي إلى العمود نفسه.

الحساب، بأرقامك أنت

اختر أفقًا أولًا. خمس سنوات، أو عشر، أو عشرون. فالجواب يتغيّر معه، والأفق هو المدخل الذي يتخطّاه معظم الناس.

العمود الأول، الإيجار. الإيجار السنوي مضروبًا في عدد السنوات، بأي زيادة تجديد تراها واقعية. أضف تكاليف التأسيس مرة واحدة. ثم أضف العائد الذي كانت مدّخراتك ستحقّقه لو لم تنفقها على الشراء، بنسبة تستطيع الحصول عليها اليوم، من كشف حسابك أنت.

العمود الثاني، الشراء. سعر الشراء، إضافة إلى الـ4% وقائمة الرسوم أعلاه. أضف رسوم الخدمة لكل عام. ثم اطرح ما تملكه في النهاية: المنزل الذي سدّدته أقساطك. واطرح تكلفة البيع أيضًا، لأن المغادرة ليست مجانية هي الأخرى.

الآن اضبط نمو الأسعار على صفر وقارن المجموعَين. هذا هو الانضباط الذي يهمّ. إن كان الشراء لا يفوز إلا بافتراض أن الشقة ستساوي أكثر لاحقًا، فأنت لا تقارن تكاليف سكن؛ بل تراهن على سوق دبي، وينبغي أن تعرف أنك تضع ذلك الرهان. شغّله ثابتًا، واعثر على السنة التي يهبط فيها عمود الشراء تحت عمود الإيجار، وتلك هي نقطة تعادلك. وإن كان أفقك الصادق أقصر، فاستأجر.

الجزء الذي تدفع فيه ثمن منزلَين في آن

الشراء على المخطّط يغيّر شكل هذا كلّه. فبين التوقيع والتسليم تدفع أقساطًا على مشروع لا تستطيع السكن فيه وإيجارًا على المشروع الذي تستطيع. وذلك التداخل هو أكبر إغفال منفرد في حسابات معظم الناس، ولن يضعه أي كتيّب أمامك.

احسب الأشهر. اضرب إيجارك السنوي الحالي في تلك المدة، وأضف الأقساط المستحقّة داخلها، وضع الرقم المجمَّع في العمود الثاني. إنه تكلفة الدخول الحقيقية للشراء على المخطّط.

وهيكل الدفع ينقل ذلك الحمل لا يزيله. بريز على 30/70. وسكايز وأوايسِس يُعرضان على 30/70، أو على نمط 1% شهريًا، أو على 30/35/35 بعد التسليم يدفع ثلث السعر إلى ما بعد اليوم الذي تستلم فيه المفاتيح، وهو أيضًا اليوم الذي يتوقّف فيه إيجارك. وقد كتبنا منفصلًا عن كيفية قراءة الخطط نفسها.

عتبة الإقامة الذهبية سؤال منفصل

العقار بقيمة 2,000,000 درهم أو أكثر يمكن أن يدعم إقامة ذهبية لعشر سنوات. والعتبة حقيقة، وهي تغيّر القرارات. لكنها ليست عائدًا. الشراء عند مليونَين لتأمين إقامة سبب حقيقي للشراء، ولا علاقة له بالتكلفة، فزِنه بشروطه هو: سعر مسار إقامة، مقابل ما يكلّفك ترتيبك البديل من رسوم وتجديدات واعتماد على صاحب عمل.

وإن كانت الإقامة هي سبب شرائك، فعلى السعر أن يتجاوز مليونَين، ووحدة أصغر لن توصلك إلى هناك مهما كان المشروع جيدًا.

متى يكون الإيجار هو الجواب الأفضل

يفوز الإيجار أكثر ممّا يعترف به موقع مطوّر عادةً. يفوز حين يكون أفقك أقصر من سنة تعادلك. ويفوز حين تكون إقامتك مرتبطة بوظيفة قد تتركها، وحين يكون رأس المال عاملًا في عمل يعود بأكثر ممّا يعود به العقار، أو حين تحتاج القدرة على الانتقال خلال ثلاثين يومًا.

وهناك نسخة من هذا تنطبق علينا مباشرة. من مشاريعنا الستة، واحد مكتمل: فلوريا ريزيدنس في أرجان، 206 منازل، مُسلَّم ومأهول. والخمسة الأخرى قيد الإنشاء. وكل صورة لها على هذا الموقع صورة حاسوبية، رُسمت قبل وجود المشروع. فإن كنت تختار بين عقد إيجار تستطيع أن تمشي فيه بعد ظهر اليوم وبين رسم لبهو، فللعقد ميزة لا تصحّحها أي خطة دفع.

أجرِ الحساب قبل أن تحدّث أحدًا، ونحن منهم. وإن جاءت النتيجة لصالح الإيجار، فهي لصالح الإيجار.