Pourquoi Dubaï attire les promoteurs, et ce que cela implique

Dubaï compte plus de promoteurs vendant des logements qu’aucun acheteur ne peut raisonnablement en évaluer. Les lancements se succèdent sans interruption, dans une liste de quartiers qui ne cesse de s’allonger, et dans une brochure la plupart se ressemblent. Cette profusion n’est pas un détail de contexte. Elle détermine l’étendue de votre choix, la difficulté de la comparaison et ce que vous pouvez obtenir avant qu’un autre acheteur n’accepte le premier.

Il vaut la peine de comprendre pourquoi tant d’entreprises construisent ici, car ces mêmes raisons vous indiquent sur quoi vous pouvez insister.

Ce qui attire les promoteurs à Dubaï

Les conditions sont favorables à ceux qui construisent, et elles sont publiques. L’immobilier résidentiel à Dubaï n’est soumis à aucune taxe foncière annuelle ni à aucun impôt sur les plus-values. Les frais de transfert du Département foncier de Dubaï (DLD) s’élèvent à 4 % du prix d’achat, payés une seule fois lors du transfert, et chaque partie connaît ce chiffre avant que quiconque ne commence. Un bien d’une valeur de 2 millions d’AED ou plus peut appuyer une demande de Golden Visa, ce qui donne à certains acheteurs une raison d’acheter sans rapport avec le rendement locatif.

La deuxième raison tient au financement de la construction. La vente sur plan permet à un promoteur de percevoir des paiements échelonnés pendant que l’immeuble s’élève. Ces paiements sont placés sur un compte séquestre réglementé par la RERA et débloqués selon l’avancement vérifié des travaux. Pour un acheteur, cette structure est une protection. Pour un promoteur, c’est un fonds de roulement, et c’est la principale raison pour laquelle une même entreprise peut mener plusieurs chantiers à la fois sans disposer d’emblée de la trésorerie nécessaire pour tous.

Ajoutez à cela une clientèle d’acheteurs en grande partie internationale, et lancer un projet ici devient relativement facile. C’est pourquoi la liste des promoteurs est si longue, et pourquoi une si grande partie de ces noms vous est inconnue.

Ce que l’abondance de projets change à votre position

Une offre qui se dispute la même signature déplace le rapport de force vers l’acheteur. Cela se voit rarement dans le prix affiché, que les promoteurs défendent. Cela se voit dans les conditions.

La structure de paiement en est l’exemple le plus clair. Lorsque plusieurs projets veulent le même acheteur, l’échéancier devient négociable d’une manière que le prix ne l’est pas : un étalement plus long pendant la construction, des mensualités fixes au lieu d’échéances liées aux étapes, une partie reportée après la remise des clés. Le choix du logement est le deuxième exemple. L’étage, l’orientation, le côté du projet qui donne sur la route. Au début d’un lancement, c’est à vous de choisir. À la fin, vous prenez ce qui reste.

Le troisième est l’information. Un promoteur confronté à la concurrence répondra à des questions qu’il éluderait autrement, car les éluder lui coûte la vente. Posez-les tant que c’est le cas.

Pourquoi le choix complique le travail de préparation

La même profusion qui vous avantage rend aussi la décision plus difficile, et la plupart des acheteurs sous-estiment cet aspect. Les projets concurrents d’un même quartier produisent des brochures rédigées dans le même vocabulaire. Chacun a une piscine, une salle de sport, un studio de yoga et un toit-terrasse. Chacun est illustré de rendus 3D, dessinés avant que le projet n’existe et dessinés pour le vendre.

Comparer ces documents est presque impossible, car ils n’ont pas été conçus pour être comparés. Ce qui peut l’être, c’est le petit nombre de points qui reposent sur des réponses vérifiables : ce que le promoteur a livré et quand, ce que dit le cahier des charges écrit, sur quel compte séquestre l’argent est versé, et quel trimestre de remise des clés figure dans le contrat que vous signez.

Nous avons exposé ces questions en détail ailleurs sur ce site. Le propos est ici plus restreint. C’est précisément la concurrence qui fait qu’elles ne coûtent presque rien à poser.

Ce qu’il faut exiger tant qu’ils sont en concurrence

Quatre choses, toutes raisonnables, qui valent d’être demandées à chaque nom de votre liste.

Un historique de livraisons, dates à l’appui : les projets livrés, nommément, le trimestre promis pour chacun et le mois où les clés ont réellement été remises. Un promoteur qui tient ce suivi répond en une phrase.

Un cahier des charges écrit, avant de signer un formulaire de réservation, qui nomme les fabricants, la hauteur de dalle à dalle, le fournisseur de climatisation et le nombre d’ascenseurs. Des adjectifs ne font pas un cahier des charges.

Les coordonnées du compte séquestre par écrit, ainsi que la confirmation que l’achat sera enregistré sur Oqood auprès du Département foncier de Dubaï (DLD). Les deux sont des formalités courantes : un retard à les fournir est donc en soi une réponse.

Le trimestre de remise des clés inscrit au contrat, et une procédure définie pour vous prévenir lorsqu’il change. Sur ce marché, les dates bougent. Ce que vous testez, c’est si vous l’apprendrez du promoteur ou d’un voisin.

Chacune de ces demandes présente la même caractéristique. Une entreprise qui a la réponse la donne immédiatement. L’hésitation est en elle-même le constat.

Comment tirer parti de la concurrence

Choisissez le quartier et la fenêtre de remise des clés avant de regarder le moindre projet. Cette seule étape réduit généralement une longue liste à une poignée de noms, et elle le fait sur la base de faits propres à votre vie plutôt que sur la qualité des rendus 3D de quelqu’un.

Envoyez ensuite les quatre mêmes questions, par écrit, à chaque nom restant, et attendez. Les réponses se trient d’elles-mêmes. Certaines reviennent avec des dates. D’autres avec des formules. D’autres ne reviennent pas.

La disponibilité est elle aussi une information. Une phase annoncée comme entièrement vendue signifie que les conditions auxquelles elle s’est vendue ont disparu. Une phase réduite à ses derniers logements signifie que la partie souple de la négociation est pour l’essentiel derrière vous. Le levier décrit plus haut est réel au début d’un lancement et mince à la fin.

Ce n’est qu’après cela qu’il vaut la peine de regarder les rendus 3D.

Notre place dans ce paysage

Mashriq Elite est l’un des noms de cette longue liste, et le même test s’applique donc à nous. Six projets ont été lancés, totalisant 1 087 logements. Un seul est livré : Floareá Residence à Arjan, 206 logements, livré et habité. Floareá Vista à Discovery Gardens et Floareá Grandé à Arjan sont entièrement vendus et en construction. Floareá Skies à Jumeirah Village Circle, Floareá Oasis à Dubailand et Floareá Breeze à Dubai Islands ont encore des logements disponibles.

Jusqu’à récemment, chaque image de ce site était un rendu 3D, car le seul projet livré n’avait jamais été photographié à des fins marketing. À l’aune du critère exposé plus haut, c’est un historique court. Nous publions les chiffres et les quartiers pour que vous puissiez appliquer ce critère vous-même.