Почему Дубай привлекает девелоперов и что это значит для вас

В Дубае больше девелоперов, продающих жильё, чем любой покупатель способен разумно оценить. Новые проекты выходят непрерывно, во всё большем числе районов, и в брошюрах большинство из них выглядят одинаково. Эта теснота — не фоновая деталь. От неё зависит, насколько широк ваш выбор, насколько сложно сравнение и сколько вы можете потребовать, прежде чем кто-то другой согласится первым.

Стоит понимать, почему здесь строит так много компаний: те же причины подсказывают, на чём можно настаивать.

Что приводит девелоперов в Дубай

Условия благоприятны для тех, кто строит, и они публичны. Жилая недвижимость в Дубае не облагается ни ежегодным налогом на имущество, ни налогом на прирост капитала. Сбор Земельного департамента Дубая (DLD) за регистрацию перехода права составляет 4% от цены покупки, уплачивается один раз при переоформлении, и все стороны знают эту цифру ещё до начала сделки. Недвижимость стоимостью от 2 млн AED может стать основанием для заявления на «Золотую визу», и у некоторых покупателей появляется причина для покупки, не связанная с доходом от аренды.

Вторая причина — то, как финансируется строительство. Продажи на этапе строительства позволяют девелоперу получать поэтапные платежи, пока здание растёт. Эти платежи хранятся на эскроу-счёте, регулируемом RERA, и перечисляются по мере подтверждённого хода строительства. Для покупателя такая схема — защита. Для девелопера — оборотный капитал, и главная причина, по которой одна компания может вести сразу несколько строек, не имея заранее денег на все.

Добавьте к этому преимущественно международный круг покупателей — и запустить проект здесь сравнительно легко. Поэтому список девелоперов так длинен и так многие имена в нём незнакомы.

Как поток новых проектов влияет на вашу позицию

Когда предложение борется за одну и ту же подпись, сила смещается к покупателю. Это редко отражается на заявленной цене, которую девелоперы отстаивают. Это отражается на условиях.

Самый наглядный пример — структура платежей. Когда несколько проектов добиваются одного покупателя, график платежей становится предметом торга так, как цена им не становится: более длительная рассрочка на этапе строительства, фиксированные ежемесячные платежи вместо платежей по этапам, часть суммы с отсрочкой на период после передачи ключей. Второй пример — выбор квартиры. Этаж, ориентация, какая сторона проекта выходит на дорогу. В начале продаж выбираете вы. В конце достаётся то, что осталось.

Третий — информация. Девелопер, у которого есть конкуренты, ответит на вопросы, от которых в другой ситуации уклонился бы, потому что уклончивость стоит ему сделки. Спрашивайте, пока это так.

Почему выбор усложняет подготовку

Та же теснота, которая вам помогает, делает и решение сложнее, и большинство покупателей это недооценивают. Конкурирующие проекты в одном районе выпускают брошюры, написанные одним и тем же языком. В каждом есть бассейн, тренажёрный зал, студия йоги и терраса на крыше. Каждый проиллюстрирован визуализациями, которые созданы до того, как проект появился, и созданы, чтобы его продать.

Сравнивать такие материалы практически невозможно, потому что они не созданы для сравнения. Сравнить можно лишь небольшой набор пунктов, за которыми стоят проверяемые ответы: что девелопер сдал и когда, что сказано в письменной спецификации, на какой эскроу-счёт поступают деньги и какой квартал передачи ключей указан в договоре, который вы подписываете.

Мы подробно изложили эти вопросы в другом разделе сайта. Здесь мысль более узкая. Именно конкуренция делает так, что задать их почти ничего не стоит.

Чего требовать, пока они конкурируют

Четыре вещи — все разумные, и все их стоит запросить у каждого имени в вашем списке.

История сдачи объектов с датами: сданные проекты по названиям, квартал, обещанный для каждого, и месяц, когда ключи были фактически переданы. Девелопер, который это отслеживает, ответит одной фразой.

Письменная спецификация до подписания формы бронирования — с названиями производителей, высотой от плиты до плиты, поставщиком охлаждения и количеством лифтов. Прилагательные — это не спецификация.

Реквизиты эскроу-счёта в письменном виде, а также подтверждение того, что покупка будет зарегистрирована в Oqood в Земельном департаменте Дубая (DLD). И то и другое — рутина, поэтому задержка с их предоставлением сама по себе ответ.

Квартал передачи ключей, указанный в договоре, и прописанный порядок, по которому вас уведомят, если он сдвинется. На этом рынке сроки сдвигаются. Вы проверяете, узнаете ли вы об этом от девелопера или от соседа.

У всех этих пунктов одно и то же свойство. Компания, у которой есть ответ, даёт его сразу. Заминка — это и есть результат проверки.

Как использовать конкуренцию

Выберите район и окно передачи ключей до того, как посмотрите хотя бы на один проект. Этот шаг обычно сокращает длинный список до нескольких имён, причём на основе фактов вашей жизни, а не качества чьих-то визуализаций.

Затем отправьте те же четыре вопроса в письменном виде каждому, кто остался в списке, и ждите. Ответы рассортируются сами. Одни приходят с датами. Другие — с общими словами. Третьи не приходят вовсе.

Наличие квартир — тоже информация. Если очередь описана как полностью проданная, значит, условия, на которых она продавалась, больше не действуют. Если в очереди остались последние квартиры, значит, гибкая часть переговоров в основном позади. Описанный выше рычаг реален в начале продаж и слаб в их конце.

Только после этого стоит смотреть на визуализации.

Наше место в этом ряду

Mashriq Elite — одно из имён в этом длинном списке, поэтому та же проверка относится и к нам. Запущено шесть проектов, в них в общей сложности 1 087 квартир. Один сдан: Floareá Residence в Арджане, 206 квартир, передан и заселён. Floareá Vista в Дискавери Гарденс и Floareá Grandé в Арджане полностью проданы и строятся. В Floareá Skies в Джумейра Вилладж Серкл, Floareá Oasis в Дубайленде и Floareá Breeze на Дубайских островах ещё есть свободные квартиры.

До недавнего времени каждое изображение на этом сайте было визуализацией, потому что единственный сданный проект ни разу не фотографировали для маркетинга. По меркам, изложенным выше, это короткая история. Мы публикуем цифры и районы, чтобы вы могли применить эту мерку сами.