Ce que financent les charges de service à Dubaï

Les charges de service sont un montant annuel que paie chaque propriétaire d’un projet, prélevé au pied carré de son logement, et qui finance le fonctionnement et l’entretien de tout ce que personne ne possède individuellement. C’est le coût récurrent de la propriété à Dubaï, distinct du prix d’achat et des frais de transfert.

Il n’existe à Dubaï ni taxe foncière annuelle ni impôt sur les plus-values pour l’immobilier résidentiel. Ce sont les charges de service qui occupent cette place dans votre budget, et c’est la ligne que la plupart des acheteurs découvrent après s’être engagés plutôt qu’avant.

Ce qu’elles couvrent réellement

Les parties communes et les installations qui les font fonctionner : la piscine et ses équipements techniques, la salle de sport, le hall, les ascenseurs et leur contrat de maintenance, l’éclairage des couloirs et du podium, les espaces verts, le nettoyage, la sécurité, l’assurance de l’immeuble et l’infrastructure de climatisation. Une partie alimente aussi un fonds de réserve, qui existe pour que le remplacement d’un ascenseur la douzième année ne devienne pas un appel de fonds soudain auprès de tous les propriétaires à la fois.

Elles sont prélevées au pied carré, si bien que deux propriétaires d’un même projet paient des montants différents et que le logement le plus grand paie davantage pour le même ascenseur. C’est bon à savoir lorsque vous comparez des charges de service exprimées en taux avec d’autres exprimées en montant facturé.

Ce qu’elles ne couvrent pas

Tout ce qui se trouve derrière votre propre porte d’entrée. Vos appareils électroménagers, l’entretien de votre unité de climatisation lorsqu’il incombe au propriétaire, votre peinture, votre plomberie au-delà de la colonne commune. Et vos abonnements aux services publics sont encore à part.

La climatisation est le point à vérifier avec soin, car les projets diffèrent. Demandez si elle est facturée via les charges de service, comptée séparément par un fournisseur, ou si elle comporte une redevance fixe de capacité, que vous l’utilisiez ou non. Un projet qui paraît moins cher en charges de service mais ajoute une redevance de capacité n’est pas moins cher.

Les trois questions

Premièrement : quel est le taux actuel, en dirhams par pied carré, pour ce projet précis ? Pas la moyenne du portefeuille du promoteur ni la norme du quartier — les charges de service sont fixées immeuble par immeuble, si bien que le seul chiffre utile est celui de la tour que vous envisagez. Multipliez-le par votre surface pour obtenir un montant annuel sur lequel vous pouvez réellement vous organiser.

Deuxièmement : quel était-il il y a deux ans ? Un taux qui a fortement évolué vous dit quelque chose sur la manière dont l’immeuble a été spécifié ou dont il est géré. Un taux sans aucun historique vous dit que l’immeuble est neuf, ce qui est en soi une réponse.

Troisièmement : quelle est la situation du fonds de réserve ? Un immeuble dont la réserve est mince est un immeuble où les grosses réparations arriveront plus tard sous forme d’appels de fonds distincts.

Notre position sur ce point

Nous n’allons pas publier de chiffre de charges de service sur cette page. Les taux sont fixés par projet et évoluent, nous avons un projet livré et cinq en construction, et un chiffre que nous n’avons pas vérifié ce trimestre est pire que pas de chiffre du tout.

Ce que vous devez faire, c’est demander à l’équipe commerciale le chiffre actuel pour le projet précis, en dirhams par pied carré, par écrit, et le confronter à la même question posée à tous les autres de votre liste. Un promoteur incapable d’y répondre pour un projet qu’il a déjà livré vous dit quelque chose.