SPA, Oqood и свидетельство о праве собственности: три документа при покупке в Дубае

Покупка на этапе строительства в Дубае порождает три документа, которые постоянно путают, отчасти потому, что два из них появляются задолго до третьего. Понимая, какой из них за что отвечает, вы знаете, что у вас на руках в любой момент между бланком бронирования и связкой ключей.

Договор купли-продажи

SPA — это договор между вами и застройщиком. В нём указаны квартира, её площадь, цена, график платежей, дата завершения и — то, что стоит прочитать первым, — что происходит, если эта дата сдвигается. Это документ, который обязывает обе стороны, и единственный из трёх, условия которого вообще можно обсуждать.

Прочитайте пункт о задержке раньше спецификации. Спецификация говорит, каким должно быть жильё; пункт о задержке — что вы можете сделать, если оно не готово вовремя, и у одного из этих вопросов есть юридический ответ.

Oqood

Oqood — это реестр продаж на стадии строительства Земельного департамента Дубая. Ваша покупка регистрируется в нём сразу после завершения бронирования, внеся первоначальный взнос и подписав SPA, а документы о собственности доступны онлайн. Именно это отделяет вас от квартиры, проданной дважды, и поэтому регистрация — не формальность, которую можно отложить.

Он дополняет эскроу-счёт — вторую защиту, которая есть у покупателей на этапе строительства: регулируемый RERA счёт, на котором хранятся платежи покупателей одного проекта и с которого деньги перечисляются застройщику по мере подтверждённого хода строительства, а не по запросу. Эскроу определяет, где находятся деньги. Oqood определяет, на чьё имя записана квартира. Ни то ни другое не гарантирует дату завершения.

Свидетельство о праве собственности

Свидетельство о праве собственности (Title Deed) — это документ Земельного департамента, в котором вы названы владельцем. При покупке на этапе строительства его выдают после передачи ключей и окончательного платежа, что может произойти через годы после SPA. Пока его нет, ваше право подтверждает запись в Oqood — именно поэтому разрыв между ними важен и поэтому регистрацию стоит проверить, а не предполагать.

Порядок и промежутки

Бланк бронирования, SPA, регистрация в Oqood, строительство, передача ключей, окончательный платёж, свидетельство о праве собственности. Долгий промежуток — между Oqood и передачей ключей, и это период, когда у покупателя есть договор и запись в реестре, а не жильё. Терпимым этот период делает не оптимизм насчёт рынка. Его делает терпимым застройщик, который передавал ключи в опубликованный им квартал, — а это можно запросить и проверить.